【2026年最新】不動産売却流れ」完全ガイド：損せずスムーズに進める7つのステップ

この記事の要点

不動産売却は複数査定で会社を選び、7ステップで進めるのが正解。
費用は売却価格の5～8%、税金は所有期間で変わるため確認必須。
高く早く売るには適正価格と物件整備、情報開示が鍵となる。
ローン残債や相続・離婚時は専門家と連携し、手続きを確実に。

【2026年最新】不動産売却流れを徹底解説：損せずスムーズに進める7つのステップ

不動産売却は、人生で何度も経験することではありません。だからこそ「何から始めればいいのか」「損をしないか心配」と不安を感じる方も多いでしょう。このガイドでは、不動産売却の全体像を明確にし、あなたがスムーズかつ有利に売却を進めるための具体的な流れとコツを、最新情報も交えてお伝えします。

結論：不動産売却流れはこう選ぶ・こう進めるのが正解
不動産売却の基礎知識を知っておくべき？
不動産売却の具体的な流れと手順は？
不動産売却で陥りがちな失敗と回避策は？
不動産売却の期間はどれくらい？早く売るには？
1. 平均的な売却期間は？
2. 早く売るための具体的な工夫
不動産売却、ローン返済中の場合はどう進める？
1. アンダーローン・オーバーローンとは？
2. 住宅ローンが残っている場合の売却流れ
相続した不動産や離婚時の売却流れは？
不動産売却を成功させるための比較ポイントと選択肢は？
1. 不動産会社のタイプと特徴
2. 仲介と買取、どちらを選ぶべき？
不動産売却に関するよくある質問
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まとめ：不動産売却の次に進むべき行動は？
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結論：不動産売却流れはこう選ぶ・こう進めるのが正解

不動産売却は、信頼できる不動産会社を選び、適切な査定と戦略的な販売活動を通じて、買主との契約、そして決済・引き渡しを滞りなく進めることが正解です。特に、複数の会社を比較し、市場に合わせた価格設定と情報公開が成功の鍵を握ります。

不動産売却の基礎知識を知っておくべき？

はい、不動産売却を始める前に、基本的な知識を把握しておくと安心です。売却の種類やかかる費用、税金について知ることで、計画的に準備を進められます。

不動産売却の主な種類とは？

不動産売却には大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

仲介：不動産会社が買主を見つけ、売主と買主の間に入って契約をサポートする方法です。市場価格に近い価格での売却が期待できますが、売却期間は長くなる傾向があります。
買取：不動産会社が直接あなたの不動産を買い取る方法です。すぐに現金化できるメリットがありますが、仲介よりも売却価格が低くなるのが一般的です。買取価格は市場価格の7割〜9割程度とされています。

不動産売却にかかる費用はどのくらい？

不動産売却には様々な費用がかかります。これらの費用は売却価格の5〜8%程度が目安とされており、事前に把握しておくべきです。

仲介手数料：不動産会社に支払う報酬です。法律で上限が定められており、「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた金額が一般的です。例えば、3,000万円の物件なら、約105万円（税抜）がかかります。
印紙税：売買契約書に貼る税金です。売買価格に応じて金額が変わります。500万円超1億円以下の場合は3万円、1億円超5億円以下の場合は6万円とされています。
登記費用：抵当権抹消登記などの司法書士報酬や登録免許税です。抵当権抹消には数千円〜1万円程度の登録免許税と、1〜3万円程度の司法書士報酬がかかります。
測量費：土地の境界が不明確な場合にかかる費用で、数十万円から100万円以上かかることもあります。隣地との境界確定が必要な場合に発生します。
ハウスクリーニング・リフォーム費用：買主への印象を良くするための費用です。必須ではありませんが、売却を有利に進めるために検討されることがあります。数万円から数十万円かかる場合があります。
引越し費用：売却に伴う引越し費用も忘れてはなりません。家族構成や荷物の量によって数万円から数十万円と幅があります。

これらの費用は、売却益から支払うのが一般的です。事前に見積もりを取り、資金計画を立てましょう。

不動産売却で得られる利益には税金がかかる？

はい、不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」がかかります。この税金は、不動産の所有期間によって税率が変わります。

短期譲渡所得：所有期間が5年以下の不動産を売却した場合です。税率は所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%で、合計39.63%と高めに設定されています。
長期譲渡所得：所有期間が5年を超える不動産を売却した場合です。税率は所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%で、合計20.315%とされています。

自宅（居住用財産）の売却など、特定の条件を満たす場合は、最大3,000万円の特別控除を受けられます。また、相続した空き家を売却する場合にも特例が適用されることがあります。詳しくは税務署や税理士に相談しましょう。

不動産売却の具体的な流れと手順は？

不動産売却のプロセスは、一般的に7つのステップで進みます。この流れを理解すれば、次に何をすべきかが明確になり、安心して売却を進められます。

ステップ1：売却準備と情報収集

売却を決めたら、まずは情報収集から始めます。所有している不動産の登記簿謄本や固定資産税評価証明書、建築確認済証、検査済証など、関連書類を確認しましょう。これらの書類は査定時や契約時に必要となります。

周辺の類似物件の売却事例を調べて、おおよその相場感を掴むことも重要です。国土交通省の「土地総合情報システム」などで過去の取引価格を確認できます。

ステップ2：査定依頼と不動産会社の選定

複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定額の根拠や販売戦略を詳しく聞き、信頼できる会社を見極めることが大切です。査定は無料で行われるのが一般的で、訪問査定ではより正確な価格が出ます。

SNSでの集客力やオンラインでの情報公開に強い会社も増えています。査定額だけでなく、担当者の対応や提案力、過去の売却実績も評価基準に入れると良いでしょう。地元「流山市」に強い会社を探すのも有効です。「不動産売却流れ」をスムーズにするための第一歩です。

ステップ3：媒介契約の締結

不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの契約内容を理解し、自分に合ったものを選びましょう。

専属専任媒介契約：1社のみに依頼し、売主自身が買主を見つけることもできません。不動産会社は1週間に1回以上の業務報告義務があり、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録も義務付けられています。
専任媒介契約：1社のみに依頼しますが、売主自身が買主を見つけることは可能です。不動産会社は2週間に1回以上の業務報告義務があり、レインズへの登録も義務付けられています。
一般媒介契約：複数社に依頼できます。売主自身が買主を見つけることも可能です。不動産会社には業務報告義務がありませんが、幅広い買主にアプローチできる可能性があります。

契約期間は3ヶ月が一般的ですが、契約更新も可能です。契約書の内容をよく確認しましょう。特に、解約条件や違約金に関する条項は重要です。この「不動産売却契約流れ」を理解することが、後々のトラブルを防ぎます。

ステップ4：売却活動の開始

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が始まります。不動産会社は、チラシやインターネットの不動産情報サイト（SUUMO、HOME’Sなど）に物件情報を掲載したり、購入希望者への案内を行います。内覧対応は売主自身が行うことも多いので、部屋をきれいに保ちましょう。

内覧時には、照明を明るくし、換気を十分に行い、水回りを清潔に保つことが良い印象を与えます。購入希望者からの質問に答えられるよう、物件の良い点や地域の魅力をまとめておきましょう。

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ステップ5：売買契約の締結

購入希望者が見つかり、価格や条件で合意したら、売買契約を締結します。契約書の内容を十分に確認し、不動産会社からの「重要事項説明書」の内容も理解することが重要です。この際、買主から手付金を受け取ることが一般的です。手付金は売買価格の5〜10%程度が目安とされています。

契約時には、物件の状況を正確に伝える「告知書」や「付帯設備表」も作成します。雨漏りや設備の故障など、知っている不具合は正直に記載しましょう。後々のトラブルを防ぐためにも、正直な情報開示が大切です。

ステップ6：決済と引き渡し

売買契約締結から約1ヶ月後を目安に、金融機関などで決済と引き渡しが行われます。買主から残代金を受け取り、同時に所有権移転登記の手続きを行います。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングでローンを完済し、抵当権を抹消します。この「不動産売却決済流れ」は司法書士がサポートします。

鍵の引き渡しや、固定資産税・都市計画税などの清算もこの時に行われます。通常、日割り計算で清算されます。司法書士が立ち会い、これらの複雑な手続きをスムーズに進めてくれます。特に「不動産売却抵当権抹消流れ」は専門知識が必要です。

ステップ7：確定申告

不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に、税務署で確定申告を行います。譲渡所得が出た場合は、税金を納める必要があります。控除や特例を利用できる場合もあるため、忘れずに確認しましょう。この「不動産売却確定申告流れ」も税理士に相談すると安心です。

売却で損失が出た場合でも、特定の条件を満たせば、他の所得と相殺できる「損益通算」などの特例が適用されることがあります。不安な場合は、税理士に相談すると良いでしょう。

不動産売却で陥りがちな失敗と回避策は？

不動産売却には、多くの人が経験する落とし穴があります。よくある失敗を知り、事前に回避策を講じることで、後悔のない売却を目指せます。

査定額だけで会社を選ぶ失敗

最も陥りがちな失敗は、査定額の高さだけで不動産会社を選んでしまうことです。高すぎる査定額は、売却期間が長引いたり、最終的に大幅な値下げを余儀なくされる原因となります。結果として、希望価格より低い金額で売却することになりかねません。

回避策としては、査定額の根拠を詳しく聞き、市場のデータや周辺の売却事例に基づいているかを確認しましょう。担当者の販売戦略や実績、具体的な広告計画も重視することが大切です。

複数社に相談しない失敗

1社だけの査定や提案で売却を進めてしまうと、適正な価格や最適な売却方法を見逃す可能性があります。それぞれの会社が持つ強みや得意分野は異なります。例えば、マンションに強い会社と戸建てに強い会社では、提案内容も変わります。

回避策として、少なくとも3社以上の不動産会社に査定を依頼し、比較検討しましょう。オンラインの一括査定サービスを利用すれば、効率的に複数社の査定を受けられます。これにより、より多くの選択肢から最適なパートナーを選べます。

情報公開を渋る失敗

物件の良い点だけでなく、修繕歴や過去のトラブル、近隣問題など、不利な情報も隠してしまうと、後で大きなトラブルに発展することがあります。買主との信頼関係を損ねるだけでなく、契約解除や損害賠償を請求されるリスクもあります。

回避策は、契約前の「重要事項説明」や「告知書」で、物件の情報を正直に開示することです。事前に補修やリフォームで対応できる部分は済ませておくと良いでしょう。例えば、雨漏りの履歴があれば修理済みであることを伝え、その記録を見せるなどです。

契約内容をよく確認しない失敗

媒介契約書や売買契約書の内容を十分に理解せずに署名・捺印してしまうと、後で不利な条件に縛られたり、予期せぬ費用が発生したりする可能性があります。特に、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の範囲は重要です。

回避策として、契約書は隅々まで読み込み、不明な点は担当者に質問し、納得するまで確認しましょう。必要であれば、弁護士や司法書士といった専門家に相談することも検討してください。特に、特約事項は注意して読み込みましょう。

不動産売却の期間はどれくらい？早く売るには？

不動産売却にかかる期間は、物件の種類や市場状況、売却方法によって異なります。一般的な目安と、早く売るための具体的な工夫を知っておきましょう。

平均的な売却期間は？

不動産売却の平均期間は、売り出しから引き渡しまででおよそ3ヶ月～6ヶ月とされています。ただし、人気エリアの物件や、魅力的な価格設定の物件であれば1ヶ月程度で決まることもあります。

一方で、築年数が古い、立地が悪い、価格設定が高すぎるなどの要因があると、1年以上かかるケースも存在します。2026年の最新市場動向では、都心部の駅近物件は比較的早く売れる傾向にありますが、郊外や地方物件は長引くこともあります。この「不動産売却流れ期間」を理解し、計画を立てましょう。

早く売るための具体的な工夫

売却期間を短縮するためには、いくつかの工夫が有効です。

適正な価格設定：周辺相場と査定額を参考に、少しでも早く売れるような魅力的な価格を設定しましょう。最初の価格設定が重要で、高すぎると見向きもされません。
物件の状態を良くする：ハウスクリーニングや簡単な修繕で、内覧時の印象を向上させましょう。水回りの清潔感は特に大切で、照明の電球交換なども効果的です。
内覧対応を柔軟に：購入希望者の内覧希望に迅速かつ柔軟に対応することで、チャンスを逃しません。部屋を常に整理整頓し、生活感を抑えることもポイントです。
情報公開を積極的に：不動産会社に、幅広い広告媒体での情報公開を依頼しましょう。SNS広告やYouTubeでの物件紹介など、最新の集客方法に強い会社を選ぶことも有効です。
複数社との連携：一般媒介契約で複数の会社に依頼するか、専任契約でも定期的に担当者と密に連絡を取り、状況を共有しましょう。販売戦略の見直しも重要です。

不動産売却、ローン返済中の場合はどう進める？

住宅ローンが残っている不動産を売却するケースは多くあります。まずは、ローンの残高と物件の売却価格の関係を把握することが重要です。

アンダーローン・オーバーローンとは？

住宅ローンが残っている場合の状況は、「アンダーローン」と「オーバーローン」の2つに分けられます。

アンダーローン：不動産の売却価格が住宅ローンの残高を上回る状態です。売却益でローンを完済できます。例えば、残高2,000万円に対し、売却価格が2,500万円の場合です。
オーバーローン：不動産の売却価格が住宅ローンの残高を下回る状態です。売却益だけではローンを完済できないため、自己資金で不足分を補うか、新たなローンを組む必要があります。例えば、残高3,000万円に対し、売却価格が2,500万円の場合です。

住宅ローンが残っている場合の売却流れ

ローン返済中の不動産売却も、基本的な流れは同じです。しかし、いくつか追加の手続きが必要になります。これが「不動産売却ローン返済流れ」のポイントです。

ローンの残債確認：まずは金融機関に連絡し、現在のローン残高と、完済に必要な金額を確認します。繰り上げ返済手数料の有無も確認しましょう。
売却価格の検討：不動産会社に査定を依頼し、売却価格でローンを完済できるかを見極めます。オーバーローンの場合は、不足分の資金計画も立てます。
金融機関への相談：売却の意思を金融機関に伝え、抵当権抹消に必要な手続きを確認します。売却の承認を得る必要があります。
売買契約・決済：売却益でローンを完済し、同時に金融機関から抵当権を抹消してもらいます。この抵当権抹消手続きは司法書士が代行します。通常、決済日に全ての手続きが完了します。

オーバーローンの場合でも、任意売却や買い替えローンなどの選択肢があります。早めに専門家（不動産会社や金融機関）に相談しましょう。任意売却は、競売よりも高く売れる可能性があります。

相続した不動産や離婚時の売却流れは？

特定の事情がある場合の不動産売却は、通常とは異なる手続きや注意点があります。相続、離婚、成年後見人による売却について解説します。

相続不動産を売却する流れ

相続した不動産を売却するには、まず相続登記を済ませる必要があります。相続登記とは、亡くなった方から相続人へ所有権を移転する手続きです。これが「相続不動産売却流れ」の第一歩です。

遺言書の確認・遺産分割協議：遺言書があればそれに従い、なければ相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を相続するかを決めます。
相続登記：管轄の法務局で相続登記を申請し、所有者を相続人に変更します。これが完了しないと売却できません。司法書士に依頼するのが一般的です。
不動産会社に相談・売却：登記が完了したら、通常の不動産売却の流れで進めます。

相続した不動産には、取得費が不明な場合の特例（概算取得費）や、居住用不動産を相続した場合の特例（空き家特例）など、税金面での優遇措置がある場合があります。税理士に相談すると良いでしょう。

離婚時に不動産を売却する流れ

離婚時の不動産売却は、財産分与と密接に関わります。共有名義の不動産の場合、夫婦双方の合意が必須です。これが「離婚不動産売却流れ」の重要な点です。

夫婦間の合意形成：売却の意思、売却価格、売却益の分配方法について、夫婦間でしっかり話し合い、合意します。書面で残すことが望ましいです。
不動産会社に相談・売却：合意ができていれば、通常の売却手続きを進めます。
財産分与の実行：売却益が出たら、合意した割合で分与します。ローンが残っている場合は、その返済方法も決めておく必要があります。

感情的になりやすい状況ですが、冷静に進めることが重要です。必要に応じて、弁護士を交えて話し合いを進めることも検討しましょう。売却後の住まいも同時に検討することをおすすめします。

成年後見人が不動産を売却する流れ

成年後見人が、判断能力が不十分な本人に代わって不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要です。これは、本人の財産保護が目的です。この「成年後見人不動産売却流れ」は法的な手続きが伴います。

家庭裁判所への申立て：不動産売却の必要性や理由（例えば、本人の介護費用捻出のため）を説明し、家庭裁判所に売却許可の申立てを行います。
許可の取得：裁判所が売却の妥当性を判断し、許可が出れば売却活動を開始できます。売却価格や売却方法についても裁判所の指示がある場合があります。
不動産会社に相談・売却：裁判所の許可を得た上で、通常の売却手続きを進めます。

許可なく売却を進めることはできません。また、売却代金は本人の生活や医療費に充てるなど、本人のために使われるべきです。後見監督人がいる場合は、その同意も必要です。

流山市で不動産売却を検討している場合も、これらの流れは基本的に同じです。地域の市場に詳しい不動産会社を選ぶことが特に重要になります。流山市には、子育て世帯に人気のエリアも多く、ターゲット層を意識した売却戦略が求められます。「流山市不動産売却」を成功させるには、地域密着の視点が役立ちます。

不動産売却を成功させるための比較ポイントと選択肢は？

不動産売却を成功させるには、複数の選択肢を比較検討し、自分にとって最適な方法を選ぶことが不可欠です。不動産会社の選び方や売却方法の選択について解説します。

不動産会社のタイプと特徴

不動産会社には、大手から地域密着型まで様々なタイプがあります。それぞれの特徴を理解して選びましょう。

大手不動産会社：広範囲なネットワークとブランド力があり、多くの買主にアプローチできます。広告宣伝力も高く、安心感があります。全国展開しているため、転居を伴う売却にも対応しやすいです。
地域密着型不動産会社：特定のエリアの市場動向や物件情報に精通しています。地元の顧客とのつながりも深く、きめ細やかなサポートが期待できます。例えば、流山市の物件なら、流山市専門の会社が有利な場合もあります。
買取専門業者：即金性が高く、短期間で売却したい場合に適しています。仲介手数料がかからないメリットもありますが、売却価格は仲介よりも低くなる傾向です。築年数が古い物件や、早く現金化したい場合に特に有効です。

あなたの物件の特性や売却希望期間に合わせて、最適な会社を選びましょう。複数社の意見を聞くことが、賢い選択に繋がります。

仲介と買取、どちらを選ぶべき？

「仲介」と「買取」は、それぞれメリット・デメリットが異なります。あなたの優先順位に応じて選択してください。

項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い、高値を期待できる	仲介より価格が低くなる傾向（市場価格の7〜9割程度）
売却期間	3ヶ月〜6ヶ月が目安、長引く可能性あり	最短数日〜1ヶ月程度で現金化可能
手数料	仲介手数料がかかる	仲介手数料はかからない
内覧・契約不適合責任	内覧対応が必要、契約不適合責任を負う場合がある	内覧不要、契約不適合責任を免除されることが多い
こんな人におすすめ	時間に余裕があり、高く売りたい人	すぐに現金化したい、内覧の手間を省きたい人、築古物件や訳あり物件の売却