不動産売却 流れを2026年最新で解説！損せず売る秘訣と全手順

不動産売却は、専門知識がなくても正しい流れを知れば成功します。この記事では、あなたの家や土地を高く、そしてスムーズに売るための全手順を、2026年の最新情報と具体的な根拠に基づき解説します。無駄なく売却を進め、後悔のない選択をしましょう。

結論：不動産売却 流れはこう選ぶ・こう進めるのが正解

不動産売却を成功させるには、まず「売却目的」を明確にし、複数の不動産会社を比較検討することが重要です。そして、査定から引き渡し、確定申告までの一連の不動産売却 流れを理解し、計画的に進めるのが正解です。

売却のプロセスは複雑に見えますが、適切な知識とパートナーがいれば迷うことはありません。この記事を読めば、不動産売却で失敗しないための具体的な行動がわかります。

基礎知識：不動産売却が初めてのあなたへ

不動産売却が初めてだと、何から手をつければ良いか戸惑うかもしれません。ここでは、売却の前に知っておきたい基本的な情報をわかりやすく説明します。

売却の種類や、かかる費用、期間の目安を把握することで、安心して次のステップに進めます。

不動産売却の種類は？（仲介と買取）

不動産売却には「仲介」と「買取」の2つの主要な方法があります。それぞれの特徴を理解し、あなたの状況に合った方法を選びましょう。

売却のスピードや価格に大きな違いが出るため、選択は慎重に行うべきです。

• 仲介
  不動産会社が買主を探し、売主と買主の間に入って契約を成立させる方法です。市場価格に近い、またはそれ以上の高値で売却できる可能性があります。ただし、買主が見つかるまでに時間がかかる場合があります。
• 買取
  不動産会社が直接、あなたの不動産を買い取る方法です。すぐに現金化できるメリットがありますが、仲介よりも売却価格が1〜3割程度安くなる傾向にあります。急いで売却したい場合に有効な選択肢です。

一般的には、高値での売却を望むなら仲介、時間的な余裕がないなら買取が適しているとされています。

売却にかかる費用はどのくらい？

不動産売却には、さまざまな費用がかかります。これらの費用を事前に把握しておくことで、手元に残る金額の目安を正確に計算できます。

主な費用は以下の通りで、売却価格の数%〜十数%になることが多いです。

• 仲介手数料
  不動産会社に支払う報酬で、売却価格に応じて上限が法律で定められています。例えば、400万円を超える物件の場合、「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。3000万円の物件なら約105万円（税別）が目安になります。
• 印紙税
  売買契約書に貼る印紙代です。契約金額によって異なり、例えば1000万円超5000万円以下なら1万円、5000万円超1億円以下なら3万円（2026年現在の軽減税率適用時）とされています。
• 登記費用
  抵当権抹消登記など、所有権移転以外の登記にかかる費用です。司法書士に支払う報酬と登録免許税が含まれます。一般的な抵当権抹消で1万円程度の登録免許税と、1〜3万円程度の司法書士報酬がかかります。
• 譲渡所得税・住民税
  不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。所有期間によって税率が大きく変わるため、事前に計算しておく必要があります。
• その他費用
  ハウスクリーニング費用、測量費用、引っ越し費用などが含まれます。

これらの費用は売却価格から差し引かれるため、手元に残る金額をシミュレーションする際に考慮しましょう。

売却にかかる期間はどのくらい？

不動産売却にかかる期間は、物件の種類、立地、価格設定、市場状況によって大きく変動します。一般的には3ヶ月から半年程度が目安とされています。

ただし、人気エリアの物件や価格設定が適切な場合は、1ヶ月以内に売れることもあります。逆に、条件が悪い物件は1年以上かかるケースも珍しくありません。

• 査定依頼から媒介契約まで：1週間〜2週間
• 売却活動（買主探し）：2ヶ月〜6ヶ月
• 売買契約から決済・引き渡しまで：1ヶ月〜2ヶ月

この期間はあくまで目安です。希望する売却時期がある場合は、早めに準備を始めることが大切です。

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具体的なやり方・選び方：不動産売却 流れをステップで解説

ここでは、不動産売却の具体的な流れを7つのステップに分けて詳しく解説します。それぞれのステップで何をするべきか、どんな点に注意すべきかを理解しましょう。

この手順に沿って進めれば、初めての方でも安心して売却を進められます。

ステップ1：売却の目的と相場を知るには？

不動産売却を始める前に、なぜ売るのか、いくらで売れるのかを明確にしましょう。目的をはっきりさせることで、売却計画が立てやすくなります。

相場を知ることは、適正な価格設定の第一歩です。

• 売却目的の明確化
  「住み替えのため」「相続した不動産を現金化するため」「ローン返済が難しくなったため」など、目的によって優先すべきことが変わります。例えば、住み替えなら購入とのタイミングを合わせる必要があります。
• 不動産情報の整理
  登記簿謄本、固定資産税納税通知書、間取り図など、物件に関する書類を準備します。これらの情報は、査定時に必要になります。
• 周辺相場の調査
  国土交通省の「土地総合情報システム」や、不動産会社のウェブサイトで、近隣の類似物件の成約事例を調べましょう。これにより、大まかな売却相場を把握できます。

目的と相場を理解することで、不動産会社との交渉もスムーズに進められるようになります。

ステップ2：不動産会社はどう選ぶ？（査定依頼のコツ）

不動産売却の成功は、適切な不動産会社選びにかかっています。複数の会社に査定を依頼し、比較検討することが不可欠です。

信頼できるパートナーを見つけることが、高値売却への近道です。

• 複数の会社に査定を依頼する
  最低でも3社以上に査定を依頼しましょう。査定額の比較はもちろん、担当者の対応や提案力も重要な判断材料になります。オンラインの一括査定サイトを活用すると効率的です。
• 査定価格の根拠を確認する
  単に高い査定額を提示する会社が良いとは限りません。なぜその価格なのか、具体的な根拠（周辺の成約事例、物件の強み・弱みなど）をしっかり説明してくれる会社を選びましょう。
• 担当者の質を見極める
  担当者の知識、熱意、コミュニケーション能力は売却活動に直結します。質問に対して明確に答えてくれるか、こちらの意向をしっかり聞いてくれるかを確認しましょう。
• 会社の得意分野を確認する
  マンション、一戸建て、土地など、不動産会社にはそれぞれ得意な分野があります。あなたの物件種別に実績が豊富な会社を選ぶと安心です。例えば、流山市の物件なら、流山市に強い地域密着型の会社が良いでしょう。

査定は無料で行われるのが一般的です。気軽に複数社に依頼して比較検討を進めましょう。

ステップ3：媒介契約の種類と選び方は？

不動産会社を決めたら、次に「媒介契約」を結びます。媒介契約は、不動産会社に売却を依頼するための契約で、3つの種類があります。

それぞれの契約形態にはメリット・デメリットがあるため、あなたの状況に合わせて選びましょう。

• 専属専任媒介契約
  1社の不動産会社にのみ売却を依頼し、売主自身で買主を探すこともできません。不動産会社は1週間に1回以上、活動状況を報告する義務があります。熱心な売却活動が期待できる反面、他社に依頼できない拘束力があります。
• 専任媒介契約
  1社の不動産会社にのみ売却を依頼しますが、売主自身で買主を探すことは可能です。不動産会社は2週間に1回以上、活動状況を報告する義務があります。専属専任よりは自由度が高いですが、やはり他社には依頼できません。
• 一般媒介契約
  複数の不動産会社に同時に売却を依頼できます。売主自身で買主を探すことも自由です。不動産会社に活動報告義務はありません。競争原理が働き、早期売却につながる可能性もありますが、各社の販売活動が手薄になるリスクもあります。

売却を急いでいる、または手厚いサポートを求めるなら専属専任媒介契約か専任媒介契約が良いでしょう。多くの会社にチャンスを与えたいなら一般媒介契約が選択肢になります。

ステップ4：売却活動はどう進める？（広告・内覧）

媒介契約を結んだら、いよいよ不動産会社による売却活動が始まります。この段階では、買主の目を引くための広告戦略と、内覧時の対応が重要です。

物件の魅力を最大限にアピールできるよう、不動産会社と協力しましょう。

• 広告活動
  不動産会社は、インターネットの不動産情報サイト（SUUMO、HOME’Sなど）、チラシ、自社ウェブサイトなどを活用して物件を宣伝します。写真の質や物件紹介文は、買主の印象を大きく左右するため、不動産会社と相談しながら魅力的なものにしましょう。2026年現在では、SNSを活用した物件紹介も増えています。
• 内覧対応
  購入希望者が物件を見に来る「内覧」は、売却の大きなチャンスです。物件をきれいに掃除し、整理整頓しておくことが大切です。明るく開放的な雰囲気を作り、購入希望者の質問には正直に答えましょう。物件のメリットだけでなく、デメリットも伝えることで信頼関係が生まれます。
• 価格交渉
  購入希望者から価格交渉が入ることが一般的です。事前にどこまでなら値下げに応じるかを不動産会社と相談し、準備しておきましょう。感情的にならず、冷静に対応することが重要です。

内覧は、物件の第一印象を決める重要な機会です。売主自身も積極的に協力し、物件の魅力を伝えましょう。

ステップ5：売買契約の注意点は？

購入希望者が見つかり、価格や条件で合意に達したら、いよいよ売買契約を締結します。売買契約は法的な拘束力を持つ重要な書類なので、内容をしっかり確認しましょう。

契約内容を理解し、トラブルを未然に防ぐことが大切です。

• 重要事項説明書の確認
  不動産会社から宅地建物取引士が、契約に先立って「重要事項説明書」を交付し、説明します。物件の権利関係、法令上の制限、契約解除に関する事項など、重要な情報が記載されています。不明な点があれば、必ず質問して納得してから署名しましょう。
• 契約内容の確認
  売却価格、引き渡し時期、手付金の額、ローン特約（買主がローンを組めなかった場合の契約解除条項）、瑕疵担保責任（物件の欠陥に関する売主の責任）など、契約書の全項目を細かく確認します。特に瑕疵担保責任は、引き渡し後のトラブルにつながりやすいので注意が必要です。
• 手付金の受領
  契約時に買主から手付金を受け取ります。手付金は売買代金の一部に充当されることが多く、一般的に売買価格の5〜10%が目安とされています。
• 司法書士との連携
  抵当権抹消など、登記に必要な手続きは司法書士が行います。この段階から司法書士との打ち合わせが始まることもあります。

契約は一度締結すると、解除には違約金などが発生することがあります。疑問や不安があれば、契約前に不動産会社や弁護士に相談しましょう。

ステップ6：決済と引き渡しはどう進める？

売買契約締結後、残代金の授受と物件の引き渡しを行います。これが不動産売却 流れの最終段階であり、最も重要なイベントの一つです。

スムーズな決済と引き渡しのために、事前の準備が鍵となります。

• 決済日までの準備
  引っ越しを完了させ、物件を空き家にしておきます。公共料金の精算、所有権移転に必要な書類（印鑑証明書、住民票など）の準備も忘れてはいけません。特に、ローン残債がある場合は、金融機関との繰り上げ返済手続きを進める必要があります。
• 決済の実施
  通常、買主、売主、不動産会社の担当者、司法書士、そして買主の金融機関（住宅ローンを利用する場合）が一同に会して行われます。買主から残代金が支払われ、売主は所有権移転登記に必要な書類や鍵を司法書士に渡します。同時に、抵当権抹消 流れの手続きも行われます。
• 引き渡し
  残代金の受領と同時に、買主に物件の鍵を引き渡します。これで、物件の所有権が完全に買主に移転します。物件に不具合がないか、引き渡し前に最終確認をすることも大切です。

決済当日は多くの手続きが集中するため、事前に流れをしっかり確認し、必要な書類を漏れなく準備しておきましょう。

ステップ7：確定申告はいつ、どうする？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告をする必要があります。これは不動産売却 流れの最後のステップです。

税金の計算や申告方法を理解し、期限内に手続きを完了させましょう。

• 譲渡所得の計算
  譲渡所得は「売却価格 − (取得費 ＋ 譲渡費用)」で計算されます。取得費は購入代金や仲介手数料、譲渡費用は売却時の仲介手数料や印紙税などです。これらの金額を正確に把握しておく必要があります。
• 特例の確認
  マイホームを売却した場合など、条件を満たせば「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」といった税制優遇措置が適用されることがあります。これらの特例を適用できるかどうか確認し、適用条件に合う書類を準備しましょう。
• 確定申告の準備と提出
  売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに、管轄の税務署へ確定申告書を提出します。必要書類は多岐にわたるため、早めに準備を始めましょう。税理士に相談することも一つの手です。

譲渡所得税は高額になることがあるため、事前に税額をシミュレーションし、特例の適用を検討することが重要です。

やりがちな失敗と回避法

不動産売却では、いくつかの「あるある」な失敗パターンがあります。これらの失敗を事前に知り、回避策を講じることで、後悔のない売却を実現できます。

具体的な失敗例とその対策を学ぶことで、あなたの売却を成功に導きましょう。

失敗例1：売却価格が高すぎて売れない

「高値で売りたい」という気持ちは誰にでもありますが、相場とかけ離れた価格設定は失敗のもとです。高すぎる価格は、買主からの問い合わせを減らし、結果的に売却期間が長引く原因になります。

最終的には、当初の希望よりも低い価格で売らざるを得なくなることもあります。

• 回避法
  複数の不動産会社から査定を取り、その根拠をしっかり確認しましょう。特に、周辺の成約事例を参考に、適正な市場価格を把握することが重要です。少し高めの価格で売り出し、一定期間反応がなければ速やかに価格を見直す柔軟性も必要です。

失敗例2：不動産会社選びを間違える

不動産会社は売却のパートナーです。選び方を間違えると、販売活動が不十分だったり、不利な条件で契約を進められたりするリスクがあります。

信頼できない会社に任せてしまうと、時間と労力が無駄になるだけでなく、売却価格にも悪影響が出ます。

• 回避法
  一括査定サイトを利用して複数社を比較検討しましょう。査定額だけでなく、担当者の専門知識、対応の丁寧さ、販売戦略の具体性などを総合的に判断することが大切です。過去の実績や口コミも参考にすると良いでしょう。

失敗例3：内覧準備を怠る

内覧は、購入希望者が物件と直接触れ合う唯一の機会です。ここで物件の印象が悪いと、購入意欲が著しく低下してしまいます。

散らかった部屋や汚れた水回りでは、どんなに良い物件でも魅力が伝わりません。

• 回避法
  内覧前には、徹底した掃除と整理整頓を行いましょう。水回りや玄関、窓ガラスなど、特に目につきやすい場所は念入りに清掃します。家具の配置を見直して部屋を広く見せる、明るい照明にする、換気をして空気の入れ替えをするなど、購入希望者が快適に過ごせる空間づくりを心がけましょう。

失敗例4：ローン残債の処理を甘く見る

住宅ローンが残っている状態で不動産を売却するケースは少なくありません。しかし、売却益でローン残債を完済できない場合、売却自体が難しくなることがあります。

「不動産売却 ローン返済 流れ」を理解せずに進めると、思わぬ問題に直面する可能性があります。

• 回避法
  売却を検討する早い段階で、ローンの残高と、売却によって得られる手取り額を正確に把握しましょう。もし売却益でローンを完済できない場合でも、自己資金での補填や、住み替えローンなど、他の選択肢を金融機関と相談できます。事前にシミュレーションを行い、計画的に進めることが重要です。

比較のポイント・おすすめの選択肢

不動産売却には様々な選択肢があり、どれを選ぶべきか迷うかもしれません。ここでは、あなたの状況に合わせた最適な方法を見つけるための比較ポイントを解説します。

後悔しない売却のために、複数の選択肢を比較検討しましょう。

仲介と買取、どちらを選ぶべき？

「仲介」と「買取」は、それぞれメリットとデメリットがあります。あなたの売却目的や状況に応じて、最適な方法を選びましょう。

どちらの方法があなたにとって有利かを判断することが重要です。

• 仲介がおすすめな人
  • 高値での売却を希望する人：市場価格に近い、またはそれ以上の価格で売れる可能性があります。
  • 時間に余裕がある人：売却活動に3ヶ月〜半年程度の期間をかけられる人。
  • 物件に自信がある人：立地や状態が良いなど、物件に明確な強みがある人。
• 買取がおすすめな人
  • すぐに現金化したい人：1ヶ月程度で売却を完了させたいなど、急いでいる人。
  • 内緒で売却したい人：近所に知られずに売却を進めたい人。
  • 物件に問題がある人：築年数が古い、事故物件、相続でトラブルを抱えているなど、売却しにくい物件の人。
  • 手間をかけたくない人：内覧対応や価格交渉の手間を省きたい人。

まずは仲介で市場の反応を見てから、売れ行きが芳しくなければ買取も検討するという「リースバック」のような柔軟な選択肢もあります。

不動産一括査定サイトは使うべき？

「不動産一括査定サイト」は、複数の不動産会社に一度に査定を依頼できる便利なサービスです。多くの人が利用しており、非常に有効なツールとされています。

賢く活用することで、最適な不動産会社を見つけやすくなります。

• メリット
  • 効率的：一度の入力で複数社に査定依頼ができ、時間と手間を大幅に節約できます。
  • 比較検討しやすい：複数の査定額や提案を比較し、最も条件の良い会社を選べます。
  • 競争原理が働く：複数の会社が競い合うことで、より良い条件やサービスを引き出しやすくなります。
• デメリット
  • 連絡が増える：査定依頼後、複数社から電話やメールが来るため、対応に追われることがあります。
  • 会社選びの基準が必要：査定額だけでなく、担当者の質や会社の専門性なども考慮して選ぶ必要があります。

一括査定サイトは、最初のステップとして非常に有効です。ただし、連絡対応の手間を減らしたい場合は、依頼する会社数を絞るのも一つの方法です。

状況別！スムーズな売却方法とは？（相続、離婚、成年後見人など）

不動産売却の事情は人それぞれです。相続、離婚、成年後見人による売却など、特別な状況下では通常とは異なる注意点があります。

それぞれのケースに応じた適切な手続きと専門家との連携が重要です。

• 相続 不動産売却 流れ
  • 全員の合意：相続人全員の同意が必要です。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の「遺産分割調停」などを利用することも考えられます。
  • 名義変更：売却前に、被相続人から相続人への名義変更（相続登記）が必要です。「相続登記義務化」が2024年から始まり、3年以内に登記しないと罰則があるため注意しましょう。
  • 税金：相続税や譲渡所得税が発生する可能性があります。「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」など、特例の適用を検討しましょう。
  • 専門家：司法書士、税理士、弁護士など、相続に詳しい専門家との連携が不可欠です。
• 離婚 不動産売却 流れ
  • 財産分与：夫婦の共有財産である不動産を売却し、その利益を分与するのが一般的です。売却価格や分与割合について、夫婦間で合意形成が必要です。
  • ローン残債：夫婦どちらかの名義で住宅ローンが残っている場合、売却益で完済できるかどうかが重要です。完済できない場合は、連帯保証人や連帯債務者の問題も発生します。
  • 名義：共有名義の場合、共有者全員の同意が必要です。
  • 専門家：弁護士を交えて、財産分与やローンの取り扱いについて協議することをおすすめします。
• 成年後見人 不動産売却 流れ（後見人 不動産売却 流れ）
  • 家庭裁判所の許可：成年被後見人の居住用不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必須です。売却の必要性や合理性を裁判所に説明する必要があります。
  • 売却の目的：売却代金を被後見人の生活費や介護費用に充てるなど、被後見人の利益になる目的である必要があります。
  • 専門家：司法書士や不動産会社は、家庭裁判所への提出書類作成をサポートしてくれます。

これらの特別なケースでは、通常の売却よりも手続きが複雑になります。早めに専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが成功への鍵です。

よくある質問

不動産売却に関する疑問は尽きないものです。ここでは、読者からよく寄せられる質問とその回答をまとめました。

あなたの疑問を解消し、安心して売却を進めるための参考にしてください。

Q1：売却代金はいつ手元に入りますか？

A1：売却代金は、売買契約時に手付金として一部を受け取り、残りの代金は物件の引き渡し（決済）時に受け取ることが一般的です。決済後、数日以内には指定口座に振り込まれます。確定申告による税金の還付などがある場合は、さらに数ヶ月後になります。

Q2：内覧の際に気をつけることはありますか？

A2：内覧時は、物件を清潔に保ち、整理整頓を心がけましょう。明るい雰囲気作り、換気、そして購入希望者の質問には正直に答えることが重要です。物件のメリットだけでなく、デメリットも隠さずに伝えることで、信頼関係が構築されやすくなります。

Q3：売却がなかなか決まらない場合、どうすれば良いですか？

A3：売却が決まらない主な原因は、価格設定、物件の状態、販売戦略のいずれかに問題があることが多いです。不動産会社と相談し、価格の見直し、リフォームやハウスクリーニングの検討、販売戦略の変更（広告媒体の追加など）を検討しましょう。場合によっては、媒介契約の見直しや不動産会社の変更も視野に入れます。

Q4：ローンが残っていても売却できますか？

A4：はい、ローンが残っていても売却は可能です。ただし、売却代金でローン残債を完済することが前提です。もし売却代金だけでは完済できない場合は、自己資金での補填や、金融機関と相談して住み替えローンなどを利用する必要があります。事前に金融機関に相談し、残債額と売却可能額を確認しましょう。

Q5：売却後の税金について詳しく教えてください。

A5：不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税と住民税がかかります。税率は、物件の所有期間によって異なり、5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得となり、長期の方が税率が低いです。マイホーム売却の場合は「3,000万円特別控除」などの特例が適用されることがあります。売却の翌年に確定申告が必要です。

まとめ：次にやること

不動産売却 流れの全体像を理解いただけたでしょうか。成功への鍵は、事前の準備と、信頼できる不動産会社選びにあります。2026年の市場動向も踏まえ、あなたの不動産を最適に売却できるよう、具体的な行動に移りましょう。

まずは、以下のステップから始めてみてください。

1. 売却目的と希望価格を具体的にする：なぜ売るのか、いくらで売りたいのかを明確にしましょう。
2. 複数の不動産会社に査定依頼をする：一括査定サイトなどを活用し、3社以上の査定額と提案を比較検討しましょう。
3. 担当者と直接話してみる：査定額だけでなく、対応の丁寧さや専門知識も判断基準にしてください。

「不動産売却 流れ」は一人で抱え込まず、専門家と共に進めることで、安心して売却を完了できます。この記事が、あなたの売却活動の一助となれば幸いです。

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