2026年最新版：不動産売却 流れを徹底解説！失敗しないための全手順と選び方

不動産売却の基本的な流れは、まず査定から始まり、売却活動、契約、引き渡しまで進みます。成功の鍵は、信頼できる不動産会社選びと、適切な準備をすることです。このガイドで、あなたの不動産売却を確実に成功させるための具体的な手順を解説します。

結論：不動産売却 流れはこう選ぶ・こう進めるのが正解

不動産売却を成功させるには、まず複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。その上で、売却戦略を立て、一つ一つの手続きを丁寧に進めるのが賢明な方法です。

不動産売却は、人生で何度も経験するものではありません。だからこそ、「何から始めればいいのか」「どんな流れで進むのか」と不安に感じる方も少なくないでしょう。

このページでは、2026年最新の市場動向も踏まえつつ、不動産売却の全プロセスを分かりやすく解説します。あなたが後悔しない選択をするための具体的なヒントも満載です。

不動産売却の基礎知識：なぜ流れを知る必要があるの？

不動産売却の流れを把握することは、余計なトラブルを避け、スムーズに高値で売却するために不可欠です。事前に全体像を知ることで、不安を減らし、適切な判断ができるようになります。

不動産売却は、大きなお金が動く取引です。そのため、事前に流れを理解しておくことで、売主として有利な条件を引き出せる可能性が高まります。

また、予期せぬトラブルや追加費用を防ぐ上でも、全体の流れを知っておくことは非常に重要です。売却期間の目安も立てやすくなります。

不動産売却の主な目的とは？

不動産を売却する理由は人それぞれですが、主な目的としては以下のようなものが挙げられます。

• 住み替え：新しい住居への引っ越し資金を確保するため
• 資産整理：不要になった不動産を手放し、現金化するため
• 相続：相続した不動産を兄弟で分割したり、管理負担を減らしたりするため
• 離婚：夫婦の共有財産を清算するため
• ローン返済：住宅ローンの残債を清算するため

目的が明確であれば、売却期間や価格設定の優先順位も決めやすくなります。あなたの状況に合わせて、最適な売却プランを立てましょう。

売却の種類：仲介と買取、どちらを選ぶべき？

不動産売却の方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。それぞれの特徴を理解し、あなたの状況に合った方法を選ぶことが大切です。

仲介は、不動産会社が買主を探してくれる方法で、一般的に市場価格に近い価格での売却が期待できます。しかし、売却期間は平均で3ヶ月から6ヶ月程度かかることがあります。

一方、買取は不動産会社が直接あなたの不動産を買い取る方法です。すぐに現金化できるメリットがありますが、仲介よりも売却価格が1割から3割程度安くなる傾向にあります。

それぞれのメリット・デメリットを比較し、あなたの目的に合わせて検討しましょう。

• 仲介売却
• メリット：市場価格に近い高値での売却が期待できる
• デメリット：売却期間が長くなる傾向、仲介手数料がかかる
• 向いている人：時間に余裕があり、少しでも高く売りたい人

• 不動産買取
• メリット：すぐに現金化できる、仲介手数料が不要、現状のままで売却可能
• デメリット：売却価格が市場価格より安くなる
• 向いている人：急いで売却したい人、手間をかけたくない人、他人に内緒で売却したい人

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【2026年最新】不動産売却の具体的な流れと手順を徹底解説

不動産売却は「査定依頼」「媒介契約」「売却活動」「売買契約」「決済・引き渡し」の5つの主要なステップで進みます。それぞれの段階で適切な行動を取ることが、成功への近道です。

ここでは、不動産売却の具体的な流れを、ステップごとに詳しく見ていきましょう。最新の市場情報や注意点も合わせて解説します。

ステップ1：不動産会社の選定と査定依頼

不動産売却の最初のステップは、信頼できる不動産会社を見つけ、所有する不動産の査定を依頼することです。この段階で、売却の方向性が決まるため、非常に重要です。

複数社への査定依頼が成功の鍵

査定額は不動産会社によって異なることがあります。そのため、最低でも3社以上に査定を依頼することをお勧めします。複数の査定結果を比較することで、適正な価格を見極めることができます。

インターネットの一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社に査定依頼が可能です。手軽に比較検討できるため、多くの売主が利用しています。

査定の種類と見極め方

査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定は、物件情報のみで行う大まかな査定です。

一方、訪問査定は、実際に不動産会社が物件を訪問し、詳細な調査を行った上で行う査定です。より正確な売却価格を知るためには、訪問査定が欠かせません。

査定額の根拠をしっかりと説明してくれる会社を選ぶことが重要です。単に高い査定額を提示するだけでなく、その理由（周辺の取引事例、物件の強み、市場の動向など）を明確に示してくれるかを確認しましょう。

良い不動産会社の見分け方

不動産会社選びは、売却成功の半分を決めると言っても過言ではありません。以下のポイントを参考に、あなたに合った会社を選びましょう。

• 地域密着度と実績：あなたの不動産があるエリア、例えば流山市なら、流山市での売却実績が豊富な会社は、地域の市場動向や特性を熟知しています。
• 担当者の対応：質問への回答の速さ、説明の丁寧さ、売主の不安に寄り添う姿勢があるかを見極めましょう。
• 情報提供力：市場の最新情報や、売却戦略について具体的な提案があるかを確認します。
• 媒介契約の種類：それぞれの媒介契約のメリット・デメリットを分かりやすく説明してくれる会社は信頼できます。

住宅ローン返済中の不動産売却 流れ

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却代金でローンを一括返済するのが基本です。「不動産売却 ローン返済 流れ」としては、まず金融機関に連絡し、ローン残高を確認します。

売却価格がローン残高を下回る「アンダーローン」の場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。もし自己資金が足りない場合は、不動産会社や金融機関に相談しましょう。

売却代金でローンを完済できれば、抵当権抹消手続きに進むことができます。この手続きは決済時に司法書士が行うのが一般的です。

ステップ2：媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社が決まったら、次に媒介契約を結びます。この契約によって、不動産会社があなたの不動産売却のサポートを開始します。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約には、主に「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれに特徴があり、売却活動の進め方が異なります。

• 専属専任媒介契約：1社にのみ売却を依頼でき、売主は自分で買主を見つけることができません。不動産会社は1週間に1回以上の活動報告義務があります。
• 専任媒介契約：1社にのみ売却を依頼できますが、売主は自分で買主を見つけることができます。不動産会社は2週間に1回以上の活動報告義務があります。
• 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に売却を依頼できます。売主は自分で買主を見つけることも可能です。不動産会社に活動報告義務はありません。

一般的に、専属専任や専任媒介の方が、不動産会社が熱心に売却活動を行う傾向があると言われています。契約期間はどの種類も3ヶ月が上限です。

仲介手数料について

仲介手数料は、不動産会社が売却を成功させた際に支払う報酬です。売買が成立した場合にのみ発生し、支払いは物件の引き渡し時に行われるのが一般的です。

宅地建物取引業法で上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格の3%＋6万円＋消費税」が上限です。例えば、3,000万円の物件なら、仲介手数料は約105万円（税別）となります。

この仲介手数料は、売却後の手取り額に大きく影響します。事前にしっかり確認し、納得した上で契約を結びましょう。

ステップ3：売却活動の開始

媒介契約を結んだら、いよいよ不動産会社による売却活動が始まります。この期間に、買主を見つけるための様々なプロモーションが行われます。

主な売却活動の内容

不動産会社は、あなたの物件を売るために以下のような活動を行います。

• レインズへの登録：不動産業者間の情報ネットワークに物件情報を登録し、他の不動産会社にも買主探しを依頼します。
• インターネット広告：SUUMOやHOME’Sなどの大手不動産ポータルサイトに物件情報を掲載します。2026年現在、SNSを活用したプロモーションも増えています。
• チラシ・オープンハウス：周辺地域にチラシを配布したり、土日などにオープンハウスを開催したりすることもあります。
• 顧客への紹介：既存の顧客リストの中から、あなたの物件に興味を持ちそうな買主候補に直接紹介します。

内覧対応のポイント

買主候補が見つかると、物件の内覧が行われます。内覧は、買主が購入を決める上で非常に重要な要素です。良い印象を与えるための準備を怠らないようにしましょう。

• 清掃と整理整頓：家全体をきれいに掃除し、不要なものは片付けてスッキリさせましょう。特に水回り（キッチン、風呂、トイレ）は念入りに。
• 明るさの確保：内覧時は部屋の照明を全てつけ、カーテンを開けて明るい雰囲気を演出しましょう。
• 換気：部屋の空気を入れ替え、清潔感を保ちます。ペットを飼っている場合は、匂いにも注意が必要です。
• 修繕：もし小さな傷や故障がある場合は、可能であれば事前に修理しておくことで、買主の印象が良くなります。

最近では、バーチャル内覧（VR内覧）やホームステージング（家具を配置して生活感を演出する）も効果的な売却手法として注目されています。不動産会社と相談してみましょう。

価格交渉への対応

買主から購入申し込みが入ると、多くの場合、価格交渉が行われます。希望価格よりも多少下がる可能性も考慮しておく必要があります。

不動産会社と相談しながら、どこまでなら値下げに応じられるかを事前に決めておくとスムーズです。交渉の際には、周辺相場や物件の価値を根拠に冷静に対応しましょう。

ステップ4：売買契約の締結

買主と売却価格や条件で合意に達したら、いよいよ売買契約を締結します。この「不動産売却 契約 流れ」は、法的な効力を持つ重要なステップです。

重要事項説明書の確認

売買契約に先立ち、宅地建物取引士から「重要事項説明書」の説明を受けます。これは、物件に関する重要な情報（物件の概要、法令上の制限、契約の条件など）が記載された書類です。

不明な点があれば、必ずその場で質問し、納得するまで説明を受けましょう。後々のトラブルを避けるためにも、内容をしっかり理解することが求められます。

売買契約書の締結

重要事項説明書の内容に問題がなければ、買主と売主双方で売買契約書に署名・捺印を行います。この時点で、買主から売主へ手付金が支払われるのが一般的です。

手付金の額は売買価格の5%〜10%程度が目安とされています。手付金を受け取ると、売買契約が正式に成立したことになります。

契約書で確認すべき重要事項

売買契約書には、以下のような項目が記載されています。特に注意して確認しましょう。

• 売買代金と支払い方法：残代金の支払い期日や方法が明記されているか。
• 引き渡し時期：物件の引き渡しがいつ行われるか。
• ローン特約：買主が住宅ローンを組めなかった場合の契約解除に関する特約。
• 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）：引き渡し後に物件の隠れた欠陥が見つかった場合の売主の責任範囲。
• 付帯設備表・物件状況報告書：売却物件に残す設備（エアコン、給湯器など）や、物件の不具合（雨漏り、シロアリなど）を記載した書類。

これらの内容は、後々のトラブルに直結する可能性もあります。疑問点は必ず不動産会社に確認し、必要であれば専門家（弁護士など）に相談することも検討しましょう。

ステップ5：決済と引き渡し

売買契約の締結から通常1ヶ月〜2ヶ月後に、残代金の決済と物件の引き渡しが行われます。この「不動産売却 決済 流れ」は、売却手続きの最終段階です。

決済日の流れ

決済は、買主、売主、不動産会社の担当者、司法書士、そして買主のローンを組む金融機関の担当者が同席して行われるのが一般的です。

具体的な「不動産売却 決済 流れ」は以下の通りです。

1. 残代金の受領：買主から売主へ、売買代金の残金が振り込まれます。
2. 司法書士による手続き：司法書士が、所有権移転登記や抵当権抹消登記に必要な書類を確認します。
3. 諸費用の精算：固定資産税や都市計画税、管理費などの費用を、引き渡し日を境に日割り計算して精算します。
4. 仲介手数料の支払い：不動産会社に仲介手数料を支払います。
5. 鍵の引き渡し：売主から買主へ、物件の全ての鍵を引き渡します。

抵当権抹消手続き 流れ

住宅ローンが残っている場合、「不動産売却 抵当権抹消 流れ」として、決済日にローンの一括返済が行われます。金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、司法書士が法務局で抵当権の抹消登記手続きを行います。

この手続きは、通常、司法書士が代行してくれるため、売主が直接法務局に行く必要はありません。費用は数万円程度とされています。

所有権移転登記とその他の手続き

物件の所有権を売主から買主に移転する登記手続きも、司法書士が代行します。これも決済日に行われる重要な「不動産売却 手続き 流れ」の一部です。

その他、引っ越しや公共料金の解約・変更手続きなども忘れずに行いましょう。電気、ガス、水道などは、引き渡し日までの清算を済ませておく必要があります。

売却後の手続き：確定申告の流れ

不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得」として所得税と住民税がかかります。「不動産売却 確定申告 流れ」を理解し、忘れずに手続きを行いましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は、「売却価格 － (購入時の費用 ＋ 売却時の費用)」で計算されます。この譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されます。

所有期間によって税率が異なり、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となり、長期譲渡所得の方が税率が低く設定されています。

具体的には、長期譲渡所得は約20%（所得税15%＋住民税5%）、短期譲渡所得は約39%（所得税30%＋住民税9%）とされています（復興特別所得税を含む）。

特別控除の種類

特定の条件を満たす場合、税金を軽減できる特例や控除が適用されることがあります。

• 3,000万円特別控除：マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
• 居住用財産の買換え特例：マイホームを売却し、新しいマイホームに買い換える場合に、課税を繰り延べることができます。
• 相続空き家の3,000万円特別控除：相続した空き家を売却した場合に、一定の要件を満たせば3,000万円を控除できます。

これらの特例は、適用条件が細かく定められています。ご自身のケースで適用できるか、税理士や税務署に相談することをお勧めします。

確定申告の時期と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までに、管轄の税務署で確定申告を行う必要があります。

必要書類は多岐にわたりますが、主なものは以下の通りです。

• 確定申告書B様式
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書の写し（売却時と購入時）
• 仲介手数料の領収書など売却にかかった費用の証明書
• 登記簿謄本
• 住民票

不明な点があれば、早めに税務署や税理士に相談し、正確な申告を行いましょう。期限を過ぎると、延滞税などのペナルティが発生する可能性があります。

不動産売却でやりがちな失敗と回避法

不動産売却で失敗する主な原因は、準備不足、価格設定の誤り、業者選びの間違いです。これらを避けるためには、事前の情報収集と複数業者との比較が欠かせません。

ここでは、売主が陥りやすい失敗例とその回避策について解説します。これらの失敗を未然に防ぎ、スムーズな売却を目指しましょう。

失敗例1：査定額だけで不動産会社を選ぶ

「一番高い査定額を出した会社に任せれば良い」と考えるのは危険です。高すぎる査定額は、売却期間が長引く原因になることもあります。

回避法：査定額の根拠をしっかり確認しましょう。周辺の取引事例や物件の特性を具体的に説明してくれるか、担当者の専門知識や熱意があるかなど、多角的に判断することが重要です。単に金額だけでなく、売却戦略やサポート体制も重視しましょう。

失敗例2：売却価格が高すぎる、または安すぎる

売却価格が高すぎると、内覧者が集まらず売れ残るリスクがあります。一方で、安すぎると損をしてしまいます。

回避法：不動産会社と綿密に相談し、適正な価格を見極めましょう。周辺相場や過去の取引事例、地域の需要と供給バランスを考慮した上で、売却戦略に合った価格を設定することが大切です。売却開始後も市場の反応を見ながら、柔軟に価格を見直すことも検討しましょう。

失敗例3：内覧準備を怠る

内覧は買主が物件の第一印象を決める重要な機会です。散らかった部屋や汚れた水回りは、買主の購買意欲を大きく削いでしまいます。

回避法：内覧前には、徹底した清掃と整理整頓を行いましょう。特に玄関、リビング、水回りは清潔感を保つことが重要です。可能な範囲で、明るく開放的な空間を演出する工夫も凝らしましょう。ホームステージングを導入することも効果的です。

失敗例4：契約内容をよく確認しない

売買契約書や重要事項説明書は、専門用語が多く分かりにくいと感じるかもしれません。しかし、内容を理解せずに署名・捺印してしまうと、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。

回避法：不明な点があれば、必ず不動産会社の担当者に質問し、納得するまで説明を求めましょう。特に、契約不適合責任や特約事項については、細部まで確認が必要です。必要に応じて、弁護士などの専門家に相談することも検討しましょう。

特殊なケースでの不動産売却 流れと注意点

相続、離婚、成年後見人が関わる不動産売却は、通常とは異なる複雑な手続きや専門知識を要します。専門家と連携し、慎重に進めることが重要です。

ここでは、一般的な売却とは異なる、特殊な事情がある場合の不動産売却の流れと、特に注意すべき点について解説します。

相続不動産売却の流れ

親や親族から相続した不動産を売却する場合、「相続 不動産売却 流れ」としては、まず相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がその不動産を相続するのか、または売却して代金を分割するのかを決める必要があります。

相続登記を済ませて、不動産の所有者を明確にしてから売却活動を開始するのが一般的です。相続登記には、戸籍謄本や印鑑証明書など、多くの書類が必要になります。

相続税が発生する場合もありますので、税理士に相談しながら進めるのが賢明です。相続した空き家を売却する際には、「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用できる場合もあります。

離婚に伴う不動産売却の流れ

離婚に伴い共有名義の不動産を売却する場合、「離婚 不動産売却 流れ」としては、夫婦間で売却の合意形成が最も重要です。

売却価格や売却代金の分配方法、住宅ローンの残債処理などを明確に話し合い、離婚協議書などに明記しておくべきです。特に住宅ローンが残っている場合は、金融機関との調整も必要になります。

もし話し合いが難しい場合は、弁護士を介して進めることも検討しましょう。感情的な対立が売却を妨げることがないよう、冷静な対応が求められます。

成年後見人による不動産売却の流れ

認知症などで判断能力が不十分な方が所有する不動産を売却する場合、「成年後見人 不動産売却 流れ」として、家庭裁判所の許可を得る必要があります。これは「居住用不動産処分許可申立て」と呼ばれる手続きです。

成年後見人は、本人の財産を保護する立場にあるため、売却が本当に本人の利益になるのか、売却価格は適正かなどを家庭裁判所が厳しく審査します。

「後見人 不動産売却 流れ」は、通常の売却よりも時間がかかり、専門知識も必要になります。司法書士や弁護士などの専門家と連携し、慎重に進めましょう。

不動産売却 流れでよくある疑問Q&A

Q1: 不動産売却にかかる期間はどのくらいですか？

A1: 不動産売却にかかる期間は、物件の種類や立地、市場状況によって大きく異なります。一般的には、査定依頼から引き渡しまで3ヶ月から6ヶ月程度が目安とされています。

ただし、人気エリアの物件や、価格設定が非常に魅力的な場合は1ヶ月以内に売れることもあります。一方で、条件が悪い物件や、市場が低迷している場合は1年以上かかることもあります。

急いで売却したい場合は、買取を検討するか、価格を調整するなどの戦略が必要になります。

Q2: 不動産売却にかかる費用はどのくらいですか？

A2: 不動産売却にかかる主な費用は、仲介手数料、印紙税、登記費用（抵当権抹消など）、測量費、ハウスクリーニング費用などです。

仲介手数料は売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限です。例えば3,000万円の物件なら、仲介手数料は約105万円（税別）となります。その他の諸費用を合わせると、売却価格の5%程度が目安とされています。

売却益が出た場合は、さらに譲渡所得税と住民税がかかります。これらの費用は事前に確認し、手元に残る金額を把握しておくことが大切です。

Q3: 築年数が古い物件でも売却できますか？

A3: はい、築年数が古い物件でも売却は可能です。しかし、新築物件に比べて売却価格が低くなる傾向があります。

築年数の古い物件は、リノベーション需要のある買主や、土地としての価値を求める買主がターゲットになることが多いです。立地条件や建物の状態によっては、思わぬ高値で売れることもあります。

不動産会社と相談し、物件の魅力を最大限に引き出す売却戦略を立てることが重要です。

Q4: 売却前にリフォームした方が良いですか？

A4: 基本的には、大規模なリフォームは不要な場合が多いです。リフォーム費用が売却価格に上乗せされず、費用倒れになるリスクがあるためです。

しかし、水回りの故障や目立つ汚れ、破損など、買主が内覧時に気になるであろう点は修繕しておくことをお勧めします。簡単なハウスクリーニングや整理整頓だけでも、印象は大きく変わります。

リフォームの必要性については、査定時に不動産会社に相談し、費用対効果を検討しましょう。

Q5: 不動産売却で確定申告は必ず必要ですか？

A5: 不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。損失が出た場合でも、特定の特例（損益通算など）を利用するためには確定申告が必要になることがあります。

売却した翌年の2月16日から3月15日までに、税務署で手続きを行います。税金に関する専門知識が必要となるため、税理士に相談することをお勧めします。

Q6: 遠方に住んでいても不動産を売却できますか？

A6: はい、遠方に住んでいても不動産を売却することは可能です。多くの不動産会社は、オンラインでの打ち合わせや郵送での書類のやり取りに対応しています。

ただし、現地での内覧対応や契約時の立ち会いが必要になる場合もあります。信頼できる不動産会社を選び、密に連絡を取り合うことが重要です。司法書士に手続きを代行してもらうことも可能です。

Q7: 流山市で不動産売却を検討していますが、何か特別な注意点はありますか？

A7: 流山市は、近年つくばエクスプレス沿線の開発が進み、子育て世代に人気のエリアです。そのため、ファミリー向けのマンションや戸建ては比較的需要が高いとされています。

「流山市 不動産売却」を検討する際は、地域の特性を熟知した地元密着型の不動産会社に相談するのが賢明です。地域の学校区や商業施設の情報を詳しく伝えられる会社であれば、買主へのアピールもしやすくなります。

また、駅からの距離や築年数、物件の状態によっても売却価格や期間は大きく変動します。複数の不動産会社に査定を依頼し、最適な売却戦略を立てましょう。

まとめ：次にあなたがすべき不動産売却の流れ

不動産売却の第一歩は、複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較検討することです。次に、信頼できる会社と媒介契約を結び、売却活動を進めていきましょう。

不動産売却は、専門知識や多くの手続きが必要なため、一人で全てをこなすのは困難です。この記事で解説した「不動産売却 流れ」を参考に、計画的に進めていきましょう。

最も重要なのは、あなたの状況に寄り添い、適切なアドバイスをくれる不動産会社を見つけることです。複数の会社から査定を取り、担当者との相性や提案内容をしっかり比較検討してください。

「この会社なら任せられる」と思えるパートナーを見つけることが、あなたの不動産売却を成功に導く最短ルートです。さあ、今すぐ一括査定サイトで第一歩を踏み出しましょう。

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